24738 人、5.28%、7.8%，三个数字说的是同一座城市的同一批商场。赢商大数据监测显示，2026 年第三季度深圳已开业的购物中心、奥特莱斯与独立百货，月度日均客流均值为 24738 人，位列全国第二，环比增长 5.28%，同比增长 3.56%；同期标杆购物中心平均空置率 7.8%，环比收窄 4.71%，同比扩大 11.11%。深圳商业已经从增量扩张切到存量精耕，前三季度累计新开商业仅 21 万平方米，这个转折意味着选店逻辑要跟着换——判断只能以 11 月 13 日这份季度报告的公开数据为界。
客流涨了，空置率为什么还在同比扩大
客流环比涨 5.28%，空置率环比收窄 4.71%，两条线同向，说明暑期与中秋的消费脉冲是真实的。但空置率同比扩大 11.11%，意味着一年前签下的租约到期后，品牌没有再续。同一批商场里，客流回到高位而铺位还在空，这就是存量市场的典型形态：人流不缺，缺的是能在这个位置赚钱的业态。
消费结构也能解释这件事。深圳三季度社零 2727.33 亿元，同比增长 4.4%，9 月单月增速达到 7.6%，但增长集中在通讯器材增长 56.8%、文化办公用品增长 19.6%、化妆品增长 11.8% 这类升级与情绪价值品类。传统百货式的铺货结构吃不到这部分增量，铺位就空在那里。对做渠道的人来说，这意味着补货清单要跟着品类增速走，而不是跟着门店历史销量走。门店筛选与商圈机会的判断，也从看商场档次变成看品类增速能不能覆盖铺位成本。
把日均客流拆成可用的门店指标
24738 人背后是分层，不是平均
日均客流是全市均值，落到单店几乎没有指导意义。同一个城市里，超大型购物中心靠赛演与首发活动虹吸，区域型项目靠周边常住人口，社区商业靠复购频次。三季度深圳首发活动办了 315 场，其中购物中心发起 199 场，占比 63.2%；新开品质首店 118 家，高能级品牌占比 52.54%，万象系贡献 68 家，占 57.62%。这些数字说明头部的客流是活动与首店换来的，不是自然增长。
空置率 7.8% 对应的是品类机会
空置率收窄说明有品牌在补位，而补位的方向可以从开关店比看出来。三季度深圳购物中心品牌开关店比 1.13，其中文体娱 1.58、儿童亲子 1.42、生活服务 1.24、餐饮 1.14、零售只有 1.01。零售几乎不扩，体验与服务在扩。对品牌方来说，这意味着进场的谈判窗口在体验业态，而零售铺位的议价空间反而在变大。
黄金门店的筛选口径要换三件事
过去做门店筛选，看的是商场等级、楼层和租金，现在要多看三项：项目近一年的活动密度、开关店比背后的业态趋势、以及空置率的同比方向。商圈机会的判断因此从静态的楼层位置，变成动态的活动与业态节奏。下面这张表把新旧口径并列，方便区域团队在评审会上直接对照。
| 筛选维度 | 旧口径 | 现在要多看的一层 |
|---|---|---|
| 项目热度 | 商场等级与品牌阵容 | 近一年首发活动场次与首店数量 |
| 业态匹配 | 同层竞品数量 | 项目开关店比与业态扩张方向 |
| 风险判断 | 当前租金水平 | 空置率同比方向与租约到期节奏 |
三项里最容易被忽略的是空置率的同比方向。环比收窄会让项目方在谈判中占据主动，说市场在回暖；但同比扩大 11.11% 说明结构性问题没有解决。把两个方向都摆上桌，租金和免租期才有得谈，这也是存量市场里最实际的一笔账。
常见问题
日均客流 24738 人这个指标，单店能直接用吗？
不能直接用。它是全市样本均值，需要用同类型项目的分位值来对照。更实用的做法是拿到候选项目自己的季度客流序列，看趋势与波动，而不是和全市平均比高低；再叠加门店层面的分时段客流，才能判断早中晚哪个时段缺人。
空置率同比扩大，是不是说明这个商场不能进？
不一定，反而可能是议价窗口。关键是看空出的铺位在哪个楼层、哪个业态，以及项目是否在用活动和首店补位。补位能力强的项目，短期空置反而是进场时机，因为租金与免租期都还有谈的空间。
首店数量多的项目，客流一定稳吗？
不一定。首店带来的是尝鲜客流，留存取决于品类与复购。深圳三季度 118 家首店里餐饮占 47.46%、零售占 39.8%，餐饮首店的留存周期通常短于零售，需要用三个月后的复购数据验证。
这套口径适用于其他城市吗？
方法适用，阈值不适用。不同城市的存量阶段不同，深圳前三季度只新开 21 万平方米，属于典型的存量市场；仍在增量扩张的城市，客流与空置率的关系会完全不同，需要重新取基准。
