Até 8 de novembro de 2026, o Shopping D, na Marginal Tietê, deixou de ser um shopping de lojas de fábrica para virar outra coisa: a rede de variedades e importados Busca Busca ocupa cerca de 14 mil metros quadrados em três andares, quase metade dos 32 mil metros quadrados de área bruta locável do empreendimento. Somada à Magic Games, que controla o centro comercial, a operação chega a 59 por cento do espaço. Para uma marca que decide onde abrir, manter ou fechar loja, o caso serve como exercício de área comercial: antes de discutir sortimento, é preciso saber se a praça sustenta o formato que se pretende instalar nela.
A metragem conta a história antes do mix
A abertura em etapas é o dado mais útil para quem analisa a praça. A primeira operação, com 4.185 metros quadrados dedicados a bicicletas e motos elétricas, funcionou como um piloto dentro do próprio prédio: mediu fluxo, ticket e horário de maior movimento antes de a rede assumir três andares. A segunda fase, de cerca de 2 mil metros quadrados com cosméticos, malas, artigos para casa e uma ótica que faz exame no local, amplia o sortimento sem repetir a categoria inicial.
Há um risco embutido nesse desenho. Quando duas operações concentram 59 por cento da área, o shopping passa a depender do desempenho delas para sustentar o fluxo das demais. Para uma marca que avalia uma loja de alto potencial no local, a pergunta deixa de ser apenas quantas pessoas passam, e passa a ser quem passa e com que frequência, porque o público atraído por preço baixo e entretenimento não é necessariamente o mesmo que compra categorias de ticket maior.
| Camada | O que muda no Shopping D | O que a marca deve medir |
|---|---|---|
| Metragem | 14 mil de 32 mil metros quadrados em três andares | Participação da âncora na ABL total |
| Mix | Preço baixo e entretenimento no mesmo endereço | Complementaridade com o próprio sortimento |
| Fluxo | Atração por importados e por parques internos | Visitas por dia e conversão por categoria |
| Operação | Escala 5x2 e salário de R$ 2.120 nas vagas abertas | Custo de pessoal e horário de funcionamento |
Área comercial e fluxo não são a mesma coisa
Área comercial é o território de onde o público vem; fluxo é quantas pessoas atravessam a porta. Um endereço pode ter área densa e fluxo fraco, ou fluxo alto e área que não consome o que a loja vende. No caso do Shopping D, o acesso pela Marginal Tietê e a proximidade do Brás explicam parte da atração, mas não garantem que o visitante que busca preço baixo compre uma categoria de margem maior. A seleção de lojas precisa considerar essa diferença antes de tratar metragem como sinal de oportunidade.
A troca de perfil do empreendimento reforça o ponto. O projeto original de 1994 previa lojas de fábrica e pontas de estoque, no modelo de outlet americano, com 323 lojas na abertura. Três décadas depois, o prédio abriga operações convencionais, um Poupatempo, uma academia 24 horas e um cartório, e os sócios chegaram a reservar lojas vagas mesmo com interessados, à espera de entender o novo público. Essa espera é, na prática, uma decisão de área comercial tomada com dados incompletos.
O que a primeira fase já respondeu
A etapa de maio mostrou que o formato de megaloja de importados cabe no prédio e que existe demanda para categorias de mobilidade elétrica. O que ela não respondeu é se o mesmo público compra cosméticos, malas e ótica na mesma visita. A segunda fase é justamente o teste dessa transferência, e o indicador a acompanhar é a venda por metro quadrado de cada departamento, não o total da loja.
O risco de uma âncora só
Concentrar quase 60 por cento da área em duas operações simplifica a gestão do condomínio e reduz o risco de vacância, mas transfere o risco de tráfego para um único formato. Se o desempenho da âncora cair, o shopping inteiro sente, e as lojas satélites passam a operar em um endereço cuja atração principal perdeu força. Para o lojista, isso significa negociar prazo e cláusulas de saída com mais cuidado do que a metragem sugere.
Como avaliar antes de assinar
Antes de tratar um endereço como loja de alto potencial, vale montar uma ficha simples: área comercial estimada, fluxo medido em três horários diferentes, mix já instalado e sobreposição com o próprio sortimento. Nenhum desses campos exige sistema caro, e cada um muda a decisão mais do que a metragem bruta isolada.
Duas ressalvas acompanham o caso. O cronograma das próximas etapas não foi confirmado pela rede, e a divisão entre operação própria e lojistas parceiros dentro dos 14 mil metros quadrados não é pública. Além disso, o cenário macro não ajuda: o varejo vinha de mais de 15 meses de retração real medida pelo ICVA da Cielo, e o polo calçadista de Nova Serrana projeta Black Friday e Natal mais fracos, depois de 16 meses de queda. Um endereço bom em praça fraca continua sendo um endereço em praça fraca.
Perguntas Frequentes
Por que a metragem de uma âncora importa para o lojista menor?
Porque ela define de onde vem o fluxo. Quando duas operações somam quase 60 por cento da área, o desempenho do shopping passa a depender do desempenho delas, e o lojista menor herda esse risco.
Qual a diferença entre área comercial e fluxo?
Área comercial é o território de origem do público; fluxo é a contagem de quem passa. Um endereço pode ter área densa e fluxo baixo, ou fluxo alto com público que não compra a categoria da loja.
O que a abertura por etapas revela?
Que a rede está medindo demanda antes de ocupar o espaço inteiro. A primeira fase testou mobilidade elétrica em 4.185 metros quadrados e a segunda amplia para cosméticos, malas, casa e ótica.
O que ainda não é público no caso do Shopping D?
A divisão entre operação própria e lojistas parceiros nos 14 mil metros quadrados, o calendário das próximas etapas e o efeito do novo mix sobre o fluxo de visitantes.
