截至 10 月 29 日的公开信息，居然智家 2026 年第三季度实现营业收入 23.04 亿元、同比下降 15.12%，归母净利润 4129.18 万元、同比下降 40.88%；公司把利润下滑的主要原因归结为支持商户持续经营，对优质商户减免了部分租金及管理费。对家居卖场这门生意来说，这是用收入换出租率的主动选择，代价与收益都要逐店核算，而不是只看合并报表上的一个降幅。
减租换续租 这笔账怎么记
前三季度的数字把趋势说清楚了：营收 77.58 亿元、同比下降 15.29%，归母净利润 2.37 亿元、同比下降 40.46%，扣非净利润 3.84 亿元、同比下降 13.5%，经营活动现金流净额 12.6 亿元、同比下降 6.35%。收入降幅和扣非降幅接近，说明主业的下滑是真实的经营变化，而不是一次性损益的扰动。
利润降幅远大于收入降幅，关键在减免。给优质商户减免租金及管理费，直接减少的是租赁及管理业务收入，而这部分收入几乎没有对应的变动成本，减免一元就少一元利润。用租金换商户留存，短期看是利润表承压，长期看是把空铺风险往后推，推到什么时候，取决于卖场的客流能不能被重新做起来。
卖场坪效的三个口径
家居卖场的坪效至少要分三个口径看：按建筑面积算的租金坪效、按可租面积算的出租坪效、按客流算的到店转化。前两个口径受减免政策影响最大，第三个口径才反映卖场真实的吸引力。只报租金坪效，很容易把主动让利误读成经营恶化，也很容易掩盖真正的客流流失。
租金减免与客流的关系
减免通常绑定续租与经营承诺。商户拿到减免后能否把客流做起来，取决于卖场的品类组合与活动运营；如果减免只是延缓了商户退出，卖场的客流结构不会改善，下一轮到期时还会面临同样的谈判。判断减免是否有效，要看减免期内的客流与商户销售额，而不是只看续租签字率。
门店网络的分层调整
居然智家的门店以租赁及管理业务为主，收入结构决定了它对商户经营状况高度敏感。门店网络的分层调整，本质上是在回答一个问题：哪些卖场值得继续投入运营资源，哪些应该收缩面积或转换业态。这个问题没有统一答案，但可以按门店层级给出不同的考核口径。
| 门店层级 | 本季策略 | 观察指标 | 主要风险 |
|---|---|---|---|
| 核心城市旗舰卖场 | 保留并强化体验与设计师渠道 | 出租率、客单价、到店转化 | 减免到期后的续租谈判 |
| 区域中型卖场 | 优化品类组合，压缩低效面积 | 坪效、空铺率、商户销售额 | 面积压缩带来的收入缺口 |
| 县域与卫星店 | 以加盟或轻资产方式维持覆盖 | 单店回本周期、配送半径 | 消费容量不足导致的分流 |
三类门店的资源投入强度不同，考核口径也应分开。旗舰卖场看体验与品牌结构，中型卖场看坪效与空铺率，卫星店看回本周期。用统一的租金坪效去考核所有门店，会逼着旗舰卖场砍掉体验空间，也会让卫星店为了凑数字而虚高报价，最后受损的是整张门店网络的定位。
空铺率先于利润表说话
卖场经营恶化通常先体现在空铺率上，然后才体现在租金收入和利润上。空铺率上升意味着招商能力下降，接下来就是降租、免租、缩短租期，最后反映为收入下滑。看这家公司的季度数据，利润的下滑幅度已经超过收入，说明让利已经在发生，接下来要盯的是出租率能否稳住。
逐店核验要看的字段
核验一家卖场的真实经营状况，不能只看合并报表。黄金门店计划 的评估逻辑同样适用于存量卖场：先固定字段，再逐店取证，把出租率、减免清单与客流数据对齐，才能判断让利是投资还是止血。下面这套顺序适合区域运营与财务联合复盘时使用。
这些字段凑齐，才能判断减免是投资还是止血。如果减免期内客流回升、商户销售额增长，减免就是投资；如果客流没有变化，减免只是把退出时间推迟了一个季度。财报里的 40.88% 是一个结果，逐店拆开才知道钱花在了哪里，也才知道下一轮招商该给什么样的条件。
常见问题
净利润降四成，主要是什么原因？
公司给出的原因是支持商户持续经营，对优质商户减免部分租金及管理费，导致租赁及管理业务收入阶段性下滑。这部分收入成本很低，减免会直接压缩利润，所以利润降幅大于收入降幅。扣非净利润降幅只有 12.25%，说明主业之外的一次性因素影响有限。
减租对卖场是好事还是坏事？
取决于换来什么。如果换来商户续租和客流回升，减租是保住出租率的投资；如果只是延缓商户退出，减租就是把亏损分期支付。判断标准是减免期内的客流与商户销售额，而不是续租签字率。
家居卖场的门店账该怎么看？
至少分三个口径：租金坪效、出租坪效、到店转化。前两个受减免政策影响大，第三个才反映卖场吸引力。只看租金坪效，容易把主动让利误读成经营崩坏。
品牌方选卖场开店，要核实什么？
核实出租率与空铺率的季度变化、同层品类的客流结构、以及卖场的减免政策是否具有持续性。减免期内的低租金不是真实成本，减免到期后的续租价格才是。把这些写进租约条款，比看招商手册更可靠。
