截至11月1日的公开信息，9月28日京东101HOME全球首店在上海静安区南京西路万航国际中心开业，门店一至四层经营面积约1.2万平方米，原为上海机场体系下的城市航站楼，2022年启动改造、2025年以万航国际中心名义重新亮相。周边商业密度极高：紧邻久光百货，南面隔路为越洋国际广场，东南为静安嘉里中心，向东步行约一刻钟可达恒隆广场。按周边招租公开报价估算，该地段平均单价约10元每平方米每天，1.2万平方米的四层空间每月租金成本约360万元。对做门店选址与单店模型的读者，这家店最值得研究的不是商品，而是坪效门槛。
每月租金约360万元 坪效门槛被算出来了
把租金折算成销售门槛，数字会更直观。按家居零售较常见的8%至10%租售比区间测算，若该店年租金约4320万元，仅覆盖租金成本，年销售额需达到4.3亿至5.4亿元，折合坪效约3.6万至4.5万元每平方米每年。也就是说，1.2万平方米的空间每年要跑出接近甚至超过一家头部连锁家居卖场单店全年的营业额。这不是一个可以靠低价走量达成的目标。
高成本地段因此直接决定了商品结构。店内进口家居定价明显偏高：一把塑料椅标价高达三万多元，一款焦糖色异形沙发售价23850元，一张单人皮椅标价超过五万元，会员价或活动价约四万多元、差不多8.8折。即便在三四楼销售的部分国内品牌，价格普遍也高于普通家居卖场。选址决定了成本结构，成本结构又决定了定价带，这条链条在这家店里没有任何模糊空间。
全球首店的商品结构撑不撑得住
门店汇聚国内外千余个生活方式品牌，包含超过30个首次进入中国的国际品牌、超过150个首次入驻京东的国内外品牌，设有超15000件商品、超2000款独家产品、超1000款新品首发和超200款大师款。一二楼以国际进口家居品牌为主，主要来自北欧、意大利、丹麦；三四楼为国内品牌，部分由广东、浙江等地工厂供货，采用工厂品牌，销售与售后由京东负责。独家款、首发款与大师款并非单纯陈列资源，而是提升到店理由、降低比价摩擦、支撑自营溢价的关键货盘。
开业至今的客流与转化
据京东透露，开业以来超15万人打卡，独家引入的咖啡品牌售出超2万杯咖啡，首次进入中国的绣球花冰淇淋品牌售出超5千个；Vitra、Fritz Hansen、GUBI等国际家具品牌以及格度、ANTIQUE HOUSE、叕木、得闲等国内原创设计师品牌成交额均突破百万元。这些数字说明场景引流有效，但引流与坪效之间还隔着客单价与转化率两道关。
为什么是存量物业 而不是新开店
这家店的物业条件值得单独看。原为上海机场体系下的城市航站楼，2022年启动改造，2025年以万航国际中心的名义重新亮相，京东是在存量商业体里做了一次大改造，而不是从零新建。改造存量物业的成本远低于新开店，这条逻辑与王府井、世纪联华近两年的老店改造是同一套。差别在于，京东改的是业态属性——从交通功能转为高端家居零售，改造难度更高，但对商圈位置的获取成本更低。
自营模式则把另一端的压力放大。京东负责选品、采购、备货、履约和售后，商品明码标价，价格透明度更高、选择成本更低；但自营也意味着库存、备货和售后责任更重。若不能形成稳定的高客单转化和线上订单协同，单店模型会承受较大压力。这与平台型卖场的收租模式是两套完全不同的风险结构。
| 指标 | 数值 | 含义 |
|---|---|---|
| 经营面积 | 约1.2万平方米 | 一至四层 |
| 租金单价 | 约10元每平方米每天 | 周边招租报价 |
| 月租金 | 约360万元 | 未计人工与摊销 |
| 坪效门槛 | 3.6万至4.5万元每平方米每年 | 按租售比8至10 |
选址的三个可核验信号
家居零售的增长逻辑已经从新房红利转向存量服务。国家统计局数据显示，2026年1至8月家具类零售额1149亿元、同比下降4.9%，建筑及装潢材料类774亿元、同比下降9.8%；8月单月家具零售额同比下降7.9%，建材类同比下降11.8%。头部卖场同样承压：红星美凯龙2025年营收65.82亿元、归母净利润亏损237.22亿元，其中约234.4亿元来自投资性房地产公允价值变动损失；居然智家2025年营收111.44亿元、同比下降14.05%，归母净利润亏损9.99亿元。收租模式的毛利率在修复、出租率在回升，但租赁收入本身在缩水。
常见问题
101HOME首店为什么不能走低价家居路线？
因为租金成本决定了销售门槛。按周边招租报价估算，1.2万平方米月租金约360万元；按8%至10%租售比测算，年销售额需达4.3亿至5.4亿元、坪效3.6万至4.5万元每平方米每年，低价走量无法覆盖。
为什么选择存量物业改造？
这家店原为上海机场体系下的城市航站楼，2022年启动改造、2025年以万航国际中心名义重新亮相。改造存量物业的成本远低于从零开店，同时能拿到南京西路这样的核心商圈位置。
自营模式的风险在哪里？
库存、备货与售后责任都在京东身上。自营提升了价格透明度与选择效率，但也意味着单店模型的容错空间更小；若高客单转化与线上订单协同不稳定，固定成本压力会直接体现。
家居零售现在还是好生意吗？
增长逻辑已从新房红利转向存量服务。2026年1至8月家具类零售额同比下降4.9%、建材类下降9.8%，但二手房重装、旧房全翻与厨卫局改正在成为增量，品质升级需求也在提升客单价。
